Доброго времени суток, посетитель нашего сайта!
В настоящей статье хотелось поделиться с вами ценной информацией, которая может помочь избежать проблем при покупке квартиры или иной недвижимости.
Проверка квартиры на наличие долгов от прежних владельцев – необходимый этап перед планируемой сделкой. Однако не все знают, каких именно долгов следует опасаться, а какая задолженность для вас, как для нового хозяина, не страшна.
Самой распространенной обычно является задолженность по коммунальным платежам. Накопиться долги могут по любому виду коммунального платежа. Вам, как покупателю, следует запросить в ресурсоснабжающей организации квитанции за последний месяц на газ, воду, электро- и теплоэнергию. Большой долг за газ и воду чреват отключением воды, канализации и, соответственно, газа. Однако на нового владельца квартиры долги за эти ресурсы не переходят, и если новый собственник от своего лица сразу же заключит с ресурсоснабжающими организациями соответствующий договор и будет своевременно оплачивать квитанции, приходящие уже на его имя, все указанные услуги ему должны быть предоставлены в полном объеме.
Задолженность же эти организации правомочны взыскивать только с лица, накопившего долг, то есть с прежнего владельца, либо списать ее как свой убыток. Аналогично обстоит дело с платой за содержание и текущий ремонт жилья. То есть по квитанциям за эти услуги долг на нового собственника не переходит.
А вот долг за капремонт при его наличии все-таки придется оплачивать, поскольку Жилищным кодексом предписывается переход обязательств по оплате капремонта на нового владельца. Поэтому квитанцию за капремонт (за последний месяц) следует запросить прежде всего.
Наличие долга иного рода следует проверить, если вы покупаете квартиру, прежним владельцем приобретенную в ипотеку с использованием маткапитала. Узнать, что материнский капитал привлекался для оплаты ипотеки, можно, проанализировав выписку по ипотечным платежам. Сумма, аналогичная размеру маткапитала или близкая к ней, обычно перечисляется единоразово. Ее легко увидеть в выписке по ипотечным платежам.
Особенность сделки с маткапиталом в том, что в приобретенном с его участием жилье родители должны детям выделить доли. Размер их значения не имеет, важен сам факт выделения.
Невыделение детям долей, например, родители планировали сделать это позднее и в другой квартире, купленной после продажи этой, создает риск того, что квартира окажется под арестом, даже если собственник ее сменится. Основание – неправомерное (то есть без выделения долей детям) расходование государственных средств (маткапитала), а значит долг перед Пенсионным фондом. Расплачиваться за него (в размере маткапитала) новый собственник, конечно, не должен. Это обязанность продавших ему квартиру родителей (получателей маткапитала). Но поскольку детские доли должны быть выделены обязательно и именно в той квартире, которая покупалась на маткапитал, вы, как новый собственник, никакие сделки с ней совершить не сможете до разрешения ситуации.
А разрешить ситуацию можно будет лишь одним путем – по соглашению сторон отменить договор продажи, чтобы прежние собственники все-таки выделили детские доли, а затем уже снова предложили ее вам для покупки. Не достигнув такого соглашения, следует ожидать того, что арест с квартиры не снимут скорее всего до возвращения прежними владельцами долга (маткапитала) обратно Пенсионному фонду.
Еще одна нежелательная ситуация для потенциального нового собственника обусловлена возможным банкротством продавца. Совершенная вами сделка покупки квартиры может получить в судебном порядке статус недействительной, если она совершена в трёхлетний период с момента признания продавца банкротом. Новый владелец должен будет возвратить купленную квартиру в так называемую, образуемую при банкротстве, конкурсную массу должника. При этом рассчитывать на возврат уплаченных за нее денег он сможет лишь в порядке очередности, предусмотренном законодательством о банкротстве, и то, если останутся средства после уплаты остальных долгов. Причем конечный покупатель может оказаться в подобной ситуации, даже если покупал квартиру у добросовестного продавца, но тот в свою очередь приобрел ее у продавца-банкрота.
Избежать полностью такого риска не получится. Ведь процедура банкротства сегодня возможна и в отношении физлиц. Но все-таки определенные меры предосторожности предпринять стоит. На вероятность банкротства продавца могут указать значительные долги по коммуналке за три предшествовавших сделке года. Помимо этого, заказав выписку из ЕГРП, нужно отследить историю смены собственников. Если среди них значилось юрлицо, его можно попытаться проанализировать на предмет возможного банкротства, но для этого придется найти соответствующие судебные решения. А вообще, для покупки рекомендуется выбирать объекты, находящиеся у продавца в собственности не менее пяти лет. Это снижает риск неприятных сюрпризов в будущем.
Опубликовано в рубрике 
